Публикации и статьи
19.10.2018
Что следует знать о субаренде
Договор субаренды имеет производный характер, и его юридическая судьба зависит от основного договора аренды. Несмотря на такую «зависимость», договор аренды и договор субаренды не порождают каких-либо обязательств между первоначальным арендодателем и субарендатором. Субарендодателю важно понимать, что в случае если субарендатор нанесет вред имуществу, отвечать перед первоначальным арендодателем придется субарендодателю.
В целях исключения рисков, возникающих из производного характера договора субаренды, субарендатору, в свою очередь, необходимо удостовериться, что субарендодатель обладает правом на сдачу имущества в субаренду, а также предельно внимательно изучить условия первоначального договора аренды о сроках действия и возможности его расторжения.

«Будущая недвижимость»

Следует отдельно отметить правомерность сдачи в субаренду имущества, которое еще не создано («будущая недвижимость») или на которое еще не оформлены права собственности первоначального арендодателя (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Такая ситуация может иметь место при аренде площадей в строящемся здании. Для легитимности аренды, а значит, и субаренды, важно, чтобы арендодатель (субарендодатель) обладал правом собственности на объект недвижимости, передаваемый в аренду, в момент передачи имущества арендатору (субарендатору). Сам договор аренды, заключенный с лицом, которое не обладало на момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является ничтожным.

Виды договоров

Договоры субаренды можно условно разделить на краткосрочные (заключаются на срок менее 1 года) и долгосрочные (заключаются на срок 1 год и более). Последние подлежат обязательной государственной регистрации, которая может занимать определенное время, поэтому некрупные компании при аренде так называемых «мини-офисов» предпочитают заключать краткосрочные договоры. Для целей обеспечения стабильного пользования имуществом и капитализации права субаренды (залог и пр.) заключение долгосрочного договора предпочтительней.

Субаренда части объекта недвижимости

Важно отметить, что недавно была поставлена финальная точка в споре о возможности передачи в аренду (субаренду) части объекта недвижимости. ВАС РФ признал, что такая субаренда не нарушает действующего законодательства. При этом в случае государственной регистрации договора субаренды недвижимости обременение будет установлено на всю недвижимую вещь.
Большим шагом на пути к упрощению процедуры оформления арендных отношений было указание Пленума ВАС РФ на незаконность отказа в государственной регистрации договоров по причине непредставления кадастрового паспорта части недвижимого имущества, сдаваемого в субаренду. Права на часть недвижимости могут быть зарегистрированы и на основании документа, подписанного сторонами и содержащего графическое или текстуальное описание субарендуемой части.

Арендная плата

При согласовании арендной платы следует обратить внимание, что по общему правилу размер арендной платы не может меняться чаще, чем раз в год, однако стороны могут договориться и об иных минимальных сроках.
При заключении договора субаренды следует определиться с распределением расходов на содержание арендованного имущества, т.к. по общему правилу подобные расходы несет субарендатор. 

Расторжение договора

Особое внимание следует уделить определению порядка расторжения договора субаренды. При аренде площадей в торговых центрах, например, в договоры часто включают право субарендодателя расторгнуть договор при нарушении субарендатором правил внутреннего распорядка торгового центра. Так, субарендатор может «очутиться на улице» в случае если его сотрудники, например, покурят в неположенном месте.
В случае если арендатор (субарендодатель) передаст свои права и обязанности по договору иному лицу, такое лицо может предпринять шаги по «вытеснению» субарендатора, считая, что действие ранее заключенных договоров субаренды прекратилось. Следует учесть, что новый арендатор (субарендодатель) в данном случае будет не прав, так как при изменении сторон основного договора аренды субаренда не прекращается.



 Источник CRE.ru
все статьи »