Публикации и статьи
19.10.2018
10 фактов, которые надо знать о ценообразовании в договорах аренды коммерческой недвижимости
1. В договоре аренды в качестве ценообразующего и стоимостного показателя может применяться показатель – арендная ставка за 1 кв. м за определенный период. Например: 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

2. В Московском регионе арендная ставка рассчитывается за период в 1 год, а в других регионах – за 1 месяц. Иногда встречается показатель арендной ставки за период в одни сутки.

3. В договоре аренды может также применяться показатель – арендная плата за период. Например: 60 тыс. рублей в месяц за помещение.

4. Арендная плата устанавливается в договоре за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в соответствии с назначением помещений, если договор аренды заключается на помещения различных типов (например, офис и склад). Например: арендная плата за офисные помещения – 60 тыс. рублей/месяц, арендная плата за складские помещения - 30 тыс. рублей/месяц.

5. В договоре аренды также можно использовать и приложение – «график платежей», т. е. в определенный период арендатор обязуется платить определенную сумму, при этом арендная ставка в договоре аренды устанавливается строго на период (например, на год).

6. Стоимостные и ценообразующие показатели в договоре аренды следует обязательно обосновывать, т. е. арендодатель не может просто определить арендную ставку для договора аренды, потому что в соседнем бизнес-центре «все арендуют по таким ставкам». Необходимо подготовить дополнительный документ с обоснованием применения арендной ставки (это может быть исследование рынка или экспертное заключение специалиста, возможно, оценщика или консультанта по недвижимости).

7. В договорах аренды на торговые помещения существуют показатели: фиксированная арендная ставка и процентная ставка от товарооборота. В случае применения этих стоимостных и ценообразующих показателей Арендодатель, как правило, получает фиксированный доход от аренды и дополнительный доход в качестве % от товарооборота коммерческой деятельности Арендатора на арендованных площадях.

8. Изменить арендую ставку в договоре аренды можно не чаще чем один раз в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ: «Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год»).

9. Показатели Арендная ставка и Арендная плата могут включать расходы Арендодателя на содержание помещений/зданий, а также коммунальные платежи и другие расходы.

10. В договоре аренды могут также применяться показатели: переменная и постоянная часть арендной платы. Зачастую постоянная часть арендной платы – это фиксированная арендная плата, а в переменную часть Арендодатель включает расходы по содержанию мест общего пользования, коммунальные платежи и т. д.

Материал подготовлен специалистами компании «БазЭл Недвижимость». Основное направление деятельности – осуществление полного спектра услуг в сфере коммерческого управления объектами недвижимости (property management) в таких сегментах рынка, как офисная, производственно-складская и торговая недвижимость.

 источник www.CRE.ru
все статьи »