Публикации и статьи
24.05.2018
Инвестиции в зарубежную недвижимость: советы экспертов российскому рантье.
Уже много раз отмечено, что российские покупатели зарубежной недвижимости сильно изменились. На смену «новым русским», которые демонстративно не считали денег, пришли люди, берегущие заработанную копеечку. И, в частности, очень желающие, чтобы приобретенные за границей квартира или домик не повисли гирей на семейном бюджете, а – напротив – сами приносили доход. Продавцы эту тенденцию понимают. В частности, появились предложения «с гарантированной доходностью от сдачи в аренду».

Что это такое, и с какими уловками продавцов здесь приходится сталкиваться – с этими вопросами и разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

С вопросом «что такое?», думается, все понятно. Предлагая свой объект, продавец говорит, что существует возможность (разумеется, только возможность – если покупателю не нужно, никто не заставляет!) сдавать его в аренду. При этом продающая сторона гарантирует, что в течение срока договора (2-3 года) владелец недвижимости будет получать фиксированный доход. А по истечении срока договор может быть перезаключен – на тех условиях, которые будут действовать на тот момент.
Красиво? Привлекательно? Конечно! Только вот более детальное знакомство с предметом энтузиазм охлаждает.

Счастливые часов не наблюдают. Годов тоже…

Самый примитивный обман строится на том, что в продавец не указывает (точнее говоря, указывает – но где-то в глубине договора, и очень мелким шрифтом) сроки. На одной из выставок по недвижимости я увидел необычайно интересное предложение: гарантированный доход в 15%! Мне понятно: такого не может быть в природе, но профессиональный интерес взял свое, и я начал расспросы. Чуда не произошло – оказалось, что доход подсчитан за три года. Т.е. по существу это 5% годовых, но продающая фирма об этом деликатно умалчивает. Что это, в общем, жульничество – понятно. «В нормальных проектах доходность указывается за год, - говорит Юлия Титова, директор международного агентства недвижимости Rentsale. – Называть в рекламе суммарную за три года – это чистой воды махинация, недобросовестное отношение к подаче информации».

А вот насколько это дело распространено? Тут наши консультанты высказали разные мнения. Представители стран, где рынок недвижимости достаточно зрелый, говорили, что ничего подобного у них нет. «С такими уловками никогда не встречались», - отмечает Елена Акимова, представитель компании «Гартал» (Чехия) в Москве. И добавляет, что, естественно, проценты дохода не могут быть выше 5%. Зато в других странах (например, Болгарии, Греции или Египте) такую формулировку вполне можно встретить. Причем посчитать доходность могут и за более длительный срок – чтобы итоговая цифра выглядела поаппетитнее. «Обещают прибыль 60%, а оказывается, что речь идет о 10-летнем сроке», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru.

С отделкой или без?
Эта уловка строится на том, что застройщик продает квартиры без отделки – и именно их ценой пользуется при составлении красивых расчетов. Но сдавать в аренду жилье «в бетоне» невозможно, поэтому без трат на ремонт тут не обойтись. Вот только включить их в свои математические изыски продавец «забывает».
Поясним на примере. Есть некая квартира, которая стоит 20 тыс. евро. На нее предлагают «гарантированную доходность» в размере 1000 в год – застройщик с честными глазами уверяет, что это 5% годовых. Но есть «деталь»: для сдачи объект должен быть приведен к некоему установленному стандарту, что будет стоить, скажем, 5000 евро. Элементарная арифметика показывает, что инвестиции здесь составят не 20, а 25 тыс. – соответственно, 1000 нашего дохода окажутся не 5%, а только 4%.
С отделкой есть еще одно обстоятельство, очень огорчительное. В отличие от собственно объектов недвижимости, которые (при надлежащем качестве строительства, конечно) могут простоять многие годы и даже десятилетия, срок жизни отделки значительно меньше. Не забудем, что большинство предлагаемых к продаже объектов с «гарантированной доходностью» находятся на курортах, т.е. снимать их будут на короткие сроки. И, соответственно, относиться к интерьеру арендаторы будут совершенно без пиетета. Так что совершенно не исключено, что года за три вашу отделку доведут до такого состояния, что потребуется новый ремонт. Красота: вложили 5000 евро, за три года «заработали» (без кавычек тут явно не обойтись) 3000, и нужно делать новый ремонт за 5000…

Квартплата и коммунальные платежи: не «забыли» ли о них?
Владение недвижимостью автоматически означает, что собственник несет расходы. Квартплата, коммунальные платежи. Налоги на собственность. Корректные расчеты доходности обязательно должны учитывать их. Если, к примеру, на некоей квартире я зарабатываю 1000 евро в год, а сам плачу за нее 1200 – тут получается, что никакой это не доход, а чистый минус в 200 евро. Проблема, как уже догадался проницательный читатель, сводится к тому, что застройщик «забывает» сделать соответствующую корректировку, а гордо демонстрирует потенциальному покупателю ту самую «цифру брутто», т.е. ту арендную плату, которую он будет получать со снимающих.
Соответствующие вопросы, заданные нами экспертам, дали следующую картину: универсальных правил здесь не существует. Страны разные, в каждой свои традиции. Еще каждый застройщик разрабатывает собственные варианты типовых договоров с клиентами. Так что разобрать конкретно, что платит снимающий, а что остается владельцу недвижимости, в рамках одной статьи невозможно. Например, в Германии, говорит Наталья Полякова директор компании KENNEN, арендатор компенсирует часть расходов на содержание. Но некоторые платежи не перекладываются на арендатора: услуги управляющей компании, налог на землю, а также домовая касса (накопления на текущий ремонт и улучшения).
Пожалуй, дружественнее всего к владельцу недвижимости схема leaseback, действующая во Франции. При ней, напоминает Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, все расходы на управление, содержание и коммунальные платежи берет на себя застройщик. Однако даже здесь покупателю нужно платить бухгалтеру, который составляет отчетность – в год получается 200-300 евро.
…В общем, вопрос не в том, кто за что платит. А в том, чтобы все эти нюансы были учтены при расчетах, и потенциальный собственник недвижимости видел истинные цифры. «Если для клиента делается усредненный расчет, то коммунальные и прочие обязательные платежи, как правило, не обсчитываются; считается т.н. «грязный» доход, - говорит Юлия Смагина, партнер компаний Albatros и Grecorent (недвижимость в Греции). - «Чистый» доход считается по конкретной недвижимости, здесь мы готовы рассчитать для своих клиентов доходность, максимально приближенную к реальности. Однако могут вмешаться такие факторы, как, например, внезапно появившиеся дополнительные налоги (например, в Греции правительство ввело дополнительный налог на владение недвижимостью в конце прошлого года)».

…и о налогах?
Вопрос очень похож на предыдущий. Возьмем за основу цифры, которые приведены во второй главе это статьи. 20 тысяч собственно недвижимости, 5000 отделка, 1000 ежегодная выручка. Доходность, соответственно, составляет 4%. Но если обложить доходы налогом по ставке, к примеру, 40%, то реально получаемые нами деньги составят всего лишь 600 евро в год. А это всего лишь 2,4% годовых…
Вопрос с налогами очень сложный. Разные лица платят по разным ставкам (резидент или нет, есть ли другие доходы, даже количество детей в некоторых странах учитывается). Плюс в определенных государствах существуют налоговые высвобождения на минимальную сумму. «К примеру, на Кипре физлица не платят налог, если их ежегодный доход составляет менее 19,5 тыс. евро», - говорит Владислав Андреев, глава представительства компании Cybarco Ltd.
Так что озвученный вам доход до налогообложения – это само себе не надувательство. Таковым оно становится, когда застройщик умалчивает об этом обстоятельстве.

«Разные компании»
Этот прием – уже совершенно откровенное жульничество, весьма распространенное, например, в Болгарии. Продается квартира, которая «гарантированно сдается». Правда, продает один офис, а сдачей занимается «филиал», расположенный на соседней улице – туда и нужно отправиться после покупки, дабы уладить все вопросы по поводу будущей аренды.
Купив, новоявленный собственник недвижимости отправляется по указанному адресу – и обнаруживает, что никакой это не филиал, а совершенно независимая (по крайней мере, по документам) компания. Соответственно, ни за что, что наобещал вам продавец, здесь ответственности не несут, и сдачу вовсе не гарантируют…
Такое существует, подтверждает Полина Малышева, генеральный директор международного агентства недвижимости «Премиум-Групп». «Опытные агентства знают о комплексах, где существует такая схема, - говорит эксперт. – И ни одно уважающее себя агентство не промолчит о возможной махинации, так как репутация всегда дороже. И гораздо выгоднее приобрести довольных покупателей и рассчитывать на «сарафанное радио», чем провернуть выгодную, но «одноразовую» сделку».

А бывает ли вообще?
Ну и напоследок – самое «бронебойное». Перечисленные выше «фокусы» (кроме разве что последнего) сводились к тому, что квартиру вы все-таки сдадите – только получите за нее меньше, чем рассчитывали. Однако, как выясняется, часто никакой аренды тут и нет – деньги вам платит сам застройщик.
Снова поясним на примере. Допустим, существует некоторый объект недвижимости, красная цена которому – 40 тыс. евро. Продавец выставляет его за 50, мотивируя тем, что он прекрасно сдается в аренду – целых 6% годовых! Договор предлагается заключить на два года. Снова нехитрая математика подсказывает, что застройщику это выгодно, даже если действительно сам заплатит эту «арендную плату»: его расходы составят лишь 6000 евро (два года по 3000), а ведь объект продан на 10 тыс. дороже!
Чем это плохо для инвесторов – думается, и так понятно. Приобретая недвижимость, мы ведь рассчитываем сдавать ее не два года, а значительно дольше. А очевидно, что продлевать такой договор застройщик не станет…
Отклики экспертов оказались разными. Кто-то сказал, что ничего подобного в их странах не бывает. Кто-то – что ситуация вполне жизненная. «Только так оно и бывает, и никак иначе, в 95% случаев, - категорична Юлия Титова (Rentsale). – По-другому может быть только при покупке в действующем не первый год отеле, когда управляющая компания имеет на руках цифры, гарантирующие, что она не будет работать в убыток».
А Оксана Елисеева, директор агентства «София» (Турция), раскритиковала приведенные в нашем примере цифры: по ее словам, за столь смешные деньги застройщики работать не станут. «Если вам продают квартиру за 50 тыс. евро, да еще и гарантируют 6000 за два года – то вы ошибаетесь, думая, что цена объекта на рынке 40 тыс., - говорит она. – Максимум тут – 30 тыс. евро»

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
«Читатель ждет уж рифмы «розы» - это у Пушкина. А наш читатель, мы уверены, ждет практических рекомендаций. Увы, ничего особенно революционного мы предложить не можем, все правила просты и известны:
- все проверять. Внимательно изучать все цифры, формулировки в договоре. Осложняющим моментом тут будет то, что документы составлены на иностранном языке. Что ж, надо нанять местного юриста и переводчика.
Полагаться на тех людей, которые работают в компании-продавце, просто наивно: подумайте, кто платит им зарплату?
- изучить соответствующий рынок. Что за сколько сдается? Если все эксперты в один голос говорят, что больше 5% годовых тут не бывает, стоит задуматься, откуда застройщик берет 7%, а тем более 10.
- отзывы в интернете. Наверняка о не очень добросовестных людях кто-то уже «споткнулся» - и, может быть, выложил свои впечатления на тематическом форуме.

Комментарии и советы экспертов
Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
Если говорить о курортной недвижимости, то нужно выбирать популярные туристические регионы с развитой инфраструктурой. Для апартаментов наибольшим спросом пользуются квартиры с 2-мя спальнями обязательно в пешей доступности от моря и инфраструктуры, коттеджи и виллы наиболее популярны с 3-мя спальнями в пешей доступности от моря, пешая доступность от тур инфраструктуры не обязательна но в этом случае желательно вид на море и живописная природа вокруг. Обязательно чтобы был хоть не большой но отдельный участок иначе будете сдавать коттедж по цене квартиры.
Просчитать реальную прибыль от сдачи в аренду не сложно. Посмотрите на сайтах стоимость аренды недвижимости в вашем бюджете пообщайтесь с компаниями которые занимаются арендой и сделайте выводы идеально самим снять подобную недвижимость на время посещения страны для покупки недвижимости пока будете выбирать вариант сможете лучше прочувствовать рынок. Далее посчитайте расходы: Электричество, вода, канализация, обслуживание комплекса, комиссия агентству, ежегодный налог если есть, налог на прибыль (хотя в Греции это можно минимизировать почти до 0)
Виктор Новиков, управляющий директор, MY NEW HOTEL INVESTMENT GmbH:
У нас в Австрии сами австрийцы покупают недвижимость и даже в кризис покупали доходные дома в лучших районах Вены под доходность 1% годовых (ниже уровня инфляции). Почему? Под рост капитализации. Цена самих домов растет. Получается, например, 1% от сдачи в аренду и 5% роста стоимости в год. Можно ли так оценивать доходность объектов? По-моему, нужно. Но четко разграничивать: не просто 6% годовых, а давая понять – из чего складывается доходность. Австрия – консервативная страна. Здесь нет финансового пузыря на рынке недвижимости, потому что австрийцы финансируют покупку недвижимости в основном из собственных средств. Нет моря, пустых непроданных объектов, как это было, например, в Испании. Страна уникальная – сельское население превышает городское, большую часть страны занимают Альпы. И это тоже одна из причин стабильного, но не взрывообразного роста цен на недвижимость в Австрии. 

  Источник Realto.ru


все статьи »