Публикации и статьи
13.12.2018
Будущее рынка – спрос без роста
30 августа в центре Москвы (в здании Торгово-промышленной палаты) на конференции Московской Ассоциации Риэлторов аналитики и эксперты рынка жилья рассказывали и дискутировали о развитии первичного и немного вторичного рынка Москвы, Подмосковья и России. Если выступления о том, как и когда будут расти (или снижаться) цены на московское жилье носили традиционный характер, то многие доклады, посвященные качественному развитию рынка стали приятным сюрпризом и для старожилов конференции.
Геннадий Моисеевич Стерник представил новую версию прогнозирующей модели, основанную на рынке параметрах рынка жилья, ипотеки, российской экономики. По наиболее вероятному сценарию в 2013 году рост цен на жилье в Москве будет фактически нулевой (в 2012 году — около 10%). Как удалось выяснить в ходе дальнейшей дискуссии, прогноз основан, в том числе, и на макроэкономическом плане российского правительства, т.е. в прогнозирующую модель были просто подставлены «чужие» показатели, что позволило в конце конференции Константину Апрелеву сказать, что это работа не аналитика, а математика. Не уверен — модель учитывает, судя по-всему, мнение Стерника как аналитика, об ухудшении состояния мировой экономики в 2013 году и его влиянии на рынок жилья. Именно поэтому в его прогнозе рост цен в 2013 году и падает почти до нуля и только затем восстанавливается до 5% в год.
Последовавшие прогнозисты сильно со Стерником не спорили. Так, по-мнению Артема Ржавского («Азбука Жилья») в 2012 году цены в Москве подрастут на 7% в рублях. Олег Репченко (ИРН.РУ) достаточно много времени уделил долларовой динамике цен и ее колебаниям, однако в том, что касается рублевого курса квадратного метра в целом уверен, что даже ухудшение экономической ситуации не приведет к заметному снижению рублевых цен (в отличие от долларовых). Консенсус прогноз (с ним согласен и я), который можно вынести из ценовых предсказаний, рассуждений, обоснований докладчиков состоит в том, что в 2012 году цены на жилье в Москве подрастут в районе 10%, а в 2013 году в зависимости от состояния мировой экономики годовая динамика цен в рублях будет в диапазоне 0%-10%.
Дмитрий Таганов («Инком») порадовал докладом о качественном состоянии рынка загородной недвижимости как Подмосковья, так и Новой Москвы. Основной новостью стало обнаруженная им не то, чтобы свободная, но пока еще мало заполненная ниша загородного рынка — строительство малоэтажных комплексов. Здесь спрос существенно превышает текущее предложение. Примечательная и серьезная разница между средней ценой предложения и средней ценой сделки на загородном рынке, а также существенное превышение предложения в дорогом сегменте над спросом, что говорит о том, что запускать загородные проекты бизнес-класса, а особенно элитного, сейчас очень рискованно. Впрочем, несмотря на тягу населения к дешевому, Дмитрий выразил надежду, что роль рынка организованных поселков все-таки будет расти.
Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека») рассказал о нелегкой судьбе банкиров из-за свежих изменений законодательства (передача квартир на баланс банкам и др.) — в целом получается, что риски банков существенно возрастут, а значит, им придется поднимать ставки, заодно высказал опасения, что по банкам ударят и планируемые законы о банкротстве физических лиц, ограничении коллекторской комиссии, так как это приведет к росту безответственности заемщиков. Попал под горячую руку и Онищенко с его борьбой с банковскими комиссиями. «Раньше заемщик мог выбирать — сначала оплатить комиссию за выдачу кредита, а потом платить по более низким ставкам, или нулевую комиссию и повышенные ставки». Однако, сочувствия у аудитории, значительная часть которой тесно работает и с ипотечниками, и с банками, не вызвал. Припомнили Лопатину и коллекторов, поджидающих детей заемщиков у школ, и мелкий шрифт, и желание выдоить из заемщиков все, что можно и нельзя в кризисный период.
Александр Крапин (RWAY.Ru) традиционно заинтриговал слушателей концепцией сильных игроков и идеологов, которые и определяют возможности развития рынка жилья в стране. Основным посылом стало то, что для роста доступности жилья в стране нужно менять идеологию и иделогов, и полагаться не только и столько на зарубежные советы и опыт, который, возможно, был полезен в период становления рынка жилья, а больше на российский опыт. В роли «локомотива» новой идеологии сейчас, по его мнению, выступает Фонд Развития Жилищного Строительства.
Аналитик рынка Юрий Кочетков продолжил поднятую Тагановым тему качественных изменений на рынке жилья Московского региона, заодно исследовав вопрос — перенасыщен рынок новостроек Подмосковья или не очень. Застройка Подмосковья носит аномальный характер — безликие, удручающие, тесные кварталы, где люди только ночуют, а машины стоят в три ряда. По идее такая нецивилизованная застройка должна сокращаться, а вместо нее появляться проекты для полноценной жизни с привлекательным обликом, продуманной средой, и они уже появляются. Однако, графики спроса и предложения, приведенные Юрием, скорее говорят об обратном. Из них видно, что огромный спрос на жилье в Подмосковье находится в сегменте дешевого жилья. Именно благодаря ему обильно в последние годы растут квартиры площадью 30 и менее кв. м. Именно из-за спроса на дешевое развитие получил и аномальный рынок дачных многоэтажек. Получается типичный разрыв между желаемым (красивые удобные микрорайоны и малые города в Подмосковье) и действительным (мне бы хоть кроватку у МКАД). Что же касается избытка предложения в Подмосковье, которое обещал как-то Александр Хрусталев из НДВ, то его обнаружить Юрию не удалось — в год вводится в строй около 3,7 млн кв. м многоквартирного жилья и чуть меньше реализуется на свободном рынке (3,3-3,5 млн кв. м).
Константин Апрелев (вице-президент РГР) в отличие от предшественников системно окинул взглядом рынок жилья крупных городов страны и пришел в общем-то к традиционному выводу, что доходность вложений в квартиры в 2012 году на вторичном рынке (8-12%) сильно от доходности по депозитам не отличается, а если квартиру не сдавать в аренду, то и вовсе уступает.
Тема цен на жилье, бывшая основной повесткой аналитических конференций в предыдущие годы постепенно сходит на нет — былых ценовых колебаний уже никто не ожидает, рынок вышел из аномальной стадии, когда цен менялись за год на десятки процентов. Более актуальными стали вопросы качества того, что строится, свободных рыночных ниш, соотношения спроса и предложения, доходности, структуры рынка.


 Источник  Realto.ru
все статьи »