Публикации и статьи
18.11.2018
10 фактов об оценке рисков банков при вложении в коммерческую недвижимость
Любой банк при выдаче кредита под залог объекта коммерческой недвижимости в обязательном порядке оценивает свои риски при рассмотрении заявки потенциального заемщика. Система оценки рисков является одним из важных процессов для принятия решения об одобрении или неодобрении кредитной заявки, а также определения размера выдаваемых денежных средств (коэффициента «К/З» («кредит/залог»)). Эта система позволяет минимизировать кредитные риски банка. В каждом банке показатели рисков могут отличаться друг от друга, но среди основных факторов риска, на которые стоит обратить внимание собственникам коммерческой недвижимости, можно отметить следующие:

1. Выявление репутации заемщика и аффилированных с ним лиц. С этой целью проверяется их кредитное досье и устанавливается кредитная дисциплина.

2. Анализ финансового состояния заемщика. Банк определяет способности заемщика обслуживать кредит в будущем. Наличие поручителей всегда играет положительную роль при принятии решения об одобрении кредитной заявки.

3. Изучение прав на коммерческую недвижимость. То есть определяется, какие права у заемщика на объект залога.

4. Оценка юридической чистоты объекта залога на предмет того, не является ли он уже объектом залога в другом банке, не имеются ли права требования третьих лиц на анализируемую коммерческую недвижимость.

5. Выявление текущего использования объекта. Если он никак не используется или используется не по назначению, это повышает его кредитные риски.

6. Наличие/отсутствие долгосрочных договоров аренды. Положительным фактором является наличие долгосрочных договоров аренды, заключенных по рыночным ставкам. Это говорит о стабильности денежного потока, генерируемого объектом залога в будущем. Стабильность — важная составляющая для банка.

7. Анализ наличия/отсутствия коммуникаций. Например, у имущественного комплекса имеется своя собственная трансформаторная подстанция или котельная. В случае если она не входит в перечень закладываемого имущества, это снизит его привлекательность для банка. Так как собственник инфраструктурных объектов может создавать проблемы для эксплуатации анализируемой недвижимости при переходе прав на нее другому собственнику.

8. Определение физического состояния недвижимости на предмет возможных капитальных вложений в будущем. Это считается риском для банка в случае невозврата выданного кредита, так как будет создавать проблемы при реализации такого имущества.

9. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Заемщику необходимо заказать и предоставить в банк отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта залога. Иногда банк делает это своими силами. При анализе оценочного отчета банк устанавливает ее соответствие рынку.

10. Выявление уровня ликвидности объекта залога. Банку необходимо понимание, за какой период времени можно будет продать анализируемую коммерческую недвижимость на рынке в случае возможного невозврата выданного кредита.


 Источник CRE.ru
все статьи »