Новости и события
Как управлять инвестиционной коммерческой недвижимостью
Грамотно составленный договор аренды подразумевает, что собственник сдает чистое помещение, в хорошем состоянии, безопасное, застрахованное и без проблем с доступом. Таким образом, собственнику придется убедиться, что, как минимум:
Существуют ежедневный, еженедельный и ежемесячный планы по уборке и техническому обслуживанию помещения. Сюда входят уборка общих помещений, туалетов, стоянок и подъездов к зданию, прилегающих территорий. План должен четко обозначать необходимое количество людей и ресурсов. Также следует прописать, кто и за что ответственен, чтобы упростить отчетность и сделать документ понятнее для всех.
Управляющий недвижимостью регулярно (примерно раз в месяц, но не реже одного раза в квартал) проводит инспекции как мест общего пользования внутри здания, так и внешних территорий. Это нужно для того, чтобы оценить степень износа имущества и предполагаемые затраты на ремонт, если таковой требуется.
Подготовлен план обслуживания систем вентиляции и кондиционирования. Эти планы можно распространить среди арендаторов, чтобы те имели представление о том, какие услуги оказывает собственник для поддержания хорошего состояния помещений, и знали график основных работ по техобслуживанию.
Запланирован цикл работ по обновлению и реставрации собственности, а арендаторы заранее будут уведомлены о графике таких работ.
Стоимость этих работ, пусть даже приблизительная, известна арендатору. Можно приложить счета, чтобы продемонстрировать, что затраты на техобслуживание, включающие уборку и ремонт, основаны на честных расчетах, и собственник не пытается накрутить дополнительную стоимость.
Заключен страховой контракт, согласно которому стоимость поврежденной или разрушенной собственности будет компенсирована. Копия страхового договора должна быть у арендатора. Честный управляющий недвижимостью должен показать, что затраты на страховку не превышают среднерыночные.
Безопасность также является заботой собственника (хотя это может зависеть от договора). Так что стоимость охранных услуг, которая также не должна превышать среднюю по рынку, необходимо согласовать с арендаторами. Следует периодически (например, раз в квартал) проверять качество услуг охранной фирмы вместе с арендаторами, чтобы удостовериться в том, что арендаторы довольны их деятельностью.
Управляющий делает все возможное для того чтобы своевременно получать платежи от арендаторов. Хороший управляющий должен убедиться, что система отслеживания платежей нормально функционирует и в случае задержки платежа высылает арендатору корректное письмо с уведомлением. В случае необходимости может вмешаться менеджер по работе с клиентами (тем более что не всегда это является объективной виной арендатора).
Существует система напоминаний, помогающая ориентироваться в важных датах и событиях. Например, если собственник не желает продлять договор аренды по истечении срока, он должен предупредить об этом арендатора не менее, чем за шесть месяцев до истечения срока договора. Система напоминаний поможет управляющему уложиться в требуемые временные рамки и не пропускать важных событий.
Составлен план проверки арендуемых помещений (допустим, ежегодной), целью которой является выявление недобросовестного обращения с имуществом. В этом случае необходимо убедиться в том, что арендатор возместит ущерб собственнику в соответствии с условиями, указанными в договоре.
План устойчивого развития и эффективного использования энергии также помогает оценить затраты собственника и потенциального арендатора. В существующем здании это может включать систему экологичной утилизации отходов, а также использование альтернативных или дополнительных источников энергии.
Данные предложения представляют собой самые базовые и наиболее распространенные положения, которые следует считать отправной точкой для построения эффективного процесса управления недвижимостью.