1. Инвестиционные контракты получили широкое распространение с начала 2000-х годов в связи с принятием рамочного ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» в начале 1999 года. Задачей законодательства десятилетней давности было привлечение как можно более широкого круга инвесторов после кризиса 1998 года, и существовавшая нормативная база достаточно успешно с этой задачей справлялась, в том числе благодаря слабому регулированию инвестиционной деятельности. 

2. В связи с тем, что инвестиционный рынок за последнее десятилетие в России существенно вырос и окреп, а количество инвесторов постепенно перешло в качество, появилась необходимость оградить и обезопасить установившийся, относительно цивилизованный, порядок. Совсем недавно (в июле 2011 года) было принято Постановление Пленума ВАС РФ № 54, в котором была чётко обозначена позиция, которую должны занимать арбитражные суды при рассмотрении споров, связанных с инвестиционной деятельностью: инвестиционного договора, как смешанного договора, в привычно для всех форме, не существует.

3. До недавнего времени инвестиционные договоры, зачастую, фактически использовались для оптимизации налогообложения, так как инвестор по инвестиционному договору, даже заходя в проект уже на финальной стадии, имел право зарегистрировать на себя право собственности на построенный объект без уплаты налога на прибыль и НДС. Теперь суды однозначно квалифицируют такие договоры как договоры купли-продажи со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

4. В соответствии с актуальной судебной практикой, все инвестиционные договоры (за исключением договоров долевого участия в строительстве) следует трактовать как один из следующих видов: договор купли-продажи будущей вещи, подряд и договор простого товарищества. В каждом отдельном случае, в зависимости от вида договора, который выбрали стороны, будет своя специфика расторжения договора и его оспаривания.

5. Договор купли-продажи будущей вещи в чём-то похож на предварительный договор, но существенное его отличие от предварительного договора заключается в том, что в рамках первого можно свободно оперировать денежными обязательствами и, по сути, финансировать строительство такой будущей вещи. После создания вещи (постройки объекта) совершается простая сделка купли-продажи недвижимости. Расторжение договора купли-продажи возможно в ограниченных случаях, связанных в основном с качеством передаваемого товара и нарушениями продавца.

6. Договор строительного подряда обладает рядом специфических свойств – его участники должны иметь определённую профессиональную квалификацию (допуски СРО), кроме того, будущий покупатель становится вовлечённым в сам процесс строительства, что не всегда интересно для инвестора, ищущего точку приложения капитала, и, зачастую, не имеющего достаточного опыта и штата сотрудников для полноценного участия в строительной деятельности.

7. В практике рассмотрения судами споров, связанных с расторжением подрядных договоров, в основном встречается расторжение договоров заказчиками, которые отказываются принимать построенный (недостроенный) объект и оплачивать подрядные работы. Подрядчик в такой ситуации является слабым звеном, так как единственная обязанность инвестора/застройщика в такой ситуации это компенсация произведённых затрат подрядчика.

8. Договоры простого товарищества очень редко применяются на практике, так как участники договора простого товарищества отвечают по обязательствам товарищества и рискуют всем своим имуществом, что категорически не соответствует интересам крупных инвесторов. Совсем недавно (во второй половине 2011 года) в ГК появился новый вид товарищества – инвестиционное товарищество, однако существенным образом правовой режим не изменился.

9. При оспаривании указанных видов договоров, и при оспаривании их расторжения, необходимо помнить, что в рамках договора купли-продажи более сильной позицией обладает покупатель, в то время как к продавцу предъявляются требования, связанные с качеством товара, сроком его доставки и гарантиями качества. По договору строительного подряда повышенные требования предъявляются к подрядчику, который также гарантирует качество работ и обязан соблюдать сроки выполнения работ. В противоположность первым двум видам договоров в договоре простого товарищества, по умолчанию, товарищи объединяют свои вложения на паритетных правах.

10. Следует ожидать, что, в свете последних изменений законодательства, последует ряд споров, связанных не столько с фактическим нарушением условий инвестконтрактов, сколько с их формой и попытками квалификации существующих инвестиционных договоров как договоров подряда или купли-продажи. В связи с вышеизложенным участникам инвестиционных отношений при составлении договоров необходимо исключительно чётко формулировать предмет договора, во избежание его толкования в будущем. В соответствии с Постановлением Пленума ВАС, если в договоре не указано иное, то инвестиционные договоры суды будут рассматривать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Материал подготовил Владислав Сурков, партнер, глава практики по недвижимости юридической компании Akin Gump в России.

Источник www.CRE.ru