Земельные участки и здания используются в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Вид разрешенного использования объектов недвижимости определяется в соответствии с их принадлежностью к той или иной территориальной зоне, которая, в свою очередь, устанавливается правилами землепользования и застройки. При смене категории земельного участка и/или вида разрешенного использования объекта недвижимости нужно учитывать следующее:

1. Вопрос изменения категории земельного участка, как правило, возникает при переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населённых пунктов. На практике данный вопрос очень часто решается путём включения земельного участка сельскохозяйственного назначения в границы населённого пункта. Т.к. согласно законодательству включение земельных участков в границы населённых пунктов является их переводом в другую категорию;

2. Существуют основные, вспомогательные и условно разрешённые виды разрешенного использования объектов недвижимости. Вспомогательные виды разрешённого использования допускаются в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам разрешённого использования;

3. Собственники объектов недвижимости имеют право самостоятельно и без дополнительных согласований и разрешений выбирать установленные правилами землепользования и застройки основные и предусмотренные к ним вспомогательные виды разрешённого использования;

4. Для смены предусмотренного правилами землепользования и застройки вида разрешённого использования объекта недвижимости собственник подаёт в территориальное управление Росреестра заявление и правоустанавливающие документы в отношении объекта недвижимости. Срок внесения изменений в государственный кадастр недвижимости согласно законодательству составляет не более 20 рабочих дней со дня подачи заявления, однако на практике данный срок часто нарушается;

5. Для использования объекта недвижимости в соответствии с предусмотренными правилами землепользования и застройки условно разрешёнными видами разрешённого использования требуется получение разрешения на условно разрешённый вид использования. Данное разрешение, как правило, выдаёт глава местной администрации;

6. Процесс предоставления условно разрешённого вида использования объекта недвижимости начинается с подачи заявления в комиссию по землепользованию и застройке муниципального образования. Далее, вопрос о выдаче такого рода разрешения выносится на публичные слушания. Необходимо учитывать, что результат публичных слушаний носит рекомендательных характер и не связывает уполномоченное должностное лицо при вынесении решения о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования;

7. Если в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования объекта недвижимости было отказано, заявитель имеет право оспорить данный отказ в судебном порядке. Исковое заявление имеет шансы на успех, если отказ не соответствует законодательству и нарушает права заявителя, а заявление было подано в суд не позднее трёх месяцев с момента, когда заявитель узнал или должен был узнать об отказе;

8. В выдаче разрешения на условно разрешённый вид использования jбъекта недвижимости может быть отказано, в частности, если такое использование противоречит существующим градостроительным ограничениям, экологическим, санитарногигиеническим или противопожарным правилам;

9. Отсутствие разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство;

10. Изменение вида разрешённого использования может повлечь за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, изменение размера земельного налога, арендной платы или выкупа земельного участка согласно статье 36 Земельного кодекса.

Материал подготовил Иван Гриценко, партнер, глава практики по недвижимости юридической компании CMS

 Источник www.CRE.ru