Несмотря на внешнюю цивилизованность рынка недвижимости, количество квартирных мошенничеств, как и пострадавших от них, растет с каждым годом. Истории, связанные с преступлениями в части недвижимости, приобретают широкий резонанс. Можно ли уберечься от них?

В материалах о деятельности «черных риэлторов» в основном пишут о жертвах «работы» мошенников и бандитов. При существующей системе законодательства шансов спастись  у граждан из группы риска (алкоголики, наркоманы, психически больные, пожилые и одинокие люди), к сожалению, невелики. Но есть и еще одна группа риска – это покупатели таких квартир. Их закон тоже не защищает даже в том случае, если покупатель считается добросовестным приобретателем. В статье 302 Гражданского кодекса написано: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Обратите внимание на последние слова закона – «похищено… или выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Иными словами покупка квартиры, которая выбыла из обладания собственника в результате преступления, представляет особую опасность. Опасность усугубляется еще и потому, что  мошенники редко продают квартиру прямо от имени надлежащего собственника реальному покупателю. Во избежание риска чаще сначала следует оформление на своего человека, а потом уже ищут настоящего покупателя, с которым спокойно общается подставное лицо. В результате покупатель теряет и деньги и квартиру. Как не попасться на удочку мошенников, которые придумывают убедительные истории причин «очень срочной продажи», умело заметают следы преступлений и назначают за квартиру очень привлекательную цену? Мы попробуем ответить на эти вопросы с помощью наших экспертов.

Заместитель заведующего адвокатской фирмой    "Юринформ-Центр" Александр Петренко: «Мы занимаемся экспертизами оспоримости права собственности с 1994 года, проверили тысячи объектов. И я могу перечислить, наверное, все способы, с помощью которых мошенники и бандиты обманывают потерпевших, а затем перепродают квартиры. Можно ли уберечься от подобной покупки? Думаю, что да. Есть у таких продаж определенные признаки, по которым можно предположить, что вы имеете дело с мошенниками или бандитами.  

Первый признак – доверенность, выданная в другом городе, особенно где-нибудь в провинции, или удостоверенная не нотариусом, а иным уполномоченным лицом, либо выданная достаточно давно. Тут надо либо детально проверять саму доверенность: действительно ли она выдана, не отозвана ли, жив ли доверитель, ну или просто отказаться от сделки по доверенности, потребовав личного присутствия продавца.

Второй признак –  дешевизна и спешка. Всегда срочно нужны деньги, зачем писать предварительные договоры, сразу – в банк и к нотариусу; да не нужна нам выписка из ЕГРП, ведь деньги в ячейке, и мы их без регистрации не достанем. Не стоит поддаваться на навязанную спешку, ее недвижимость вообще не терпит. Обязательно требовать от продавца получения справки о содержании правоустанавливающих документов, заказывать независимую выписку из ЕГРП, и стараться совершить сделку в день получения этих документов, или в ближайшие дни. Часто были следующие ситуации – пострадавший от мошенников человек, по незнанию, лишенный денег или времени, ограничивается простым написанием заявления в регистрирующий орган. Но такое заявление вовсе не основания для регистратора остановить регистрацию, даже получение приостановки вовсе не факт. В результате, выдается свидетельство, мошенники получают деньги и скрываются. А ведь если бы выписку заказали, узнали о правопритязаниях, и остановили сделку, могли бы сохранить и нервы, и время, и деньги.

О третьем признаке я бы хотел рассказать отдельную историю, поскольку она того стоит. Начиная с 1994 года среди тысяч сделок, по которым мы давали заключение только одна сделка, перед которой мы дали положительное заключение, была признана недействительной в связи с предысторией. Там человек, продавший квартиру в 2004 году, утверждал, что у нотариуса не был, договор не подписывал, а был похищен неизвестными, которые по его документам продали квартиру. В процессе его похищение не подтвердилось, ему просто милиция отказала в возбуждении уголовного дела, но почерковедческая экспертиза однозначно показала – подпись не его, следов автоподлога почерка, или признаков необычного состояния исполнителя нет. Результат – квартира изъята у добросовестного приобретателя. То, что совершено преступление – однозначно. Но вот вопрос – какое? Либо продавца действительно похитили, привели к нотариусу похожего человека с его паспортом и документами, после чего удерживали в течение 2 лет. Либо этот человек сам преступник – отправил вместо себя похожего человека, получил деньги, через 2 года вернул себе квартиру, и сможет ее продать еще раз.  Вот и главный вопрос – как в такой ситуации даже самые опытные и дотошные юристы или риэлторы могли выяснить, что квартира «нехорошая»? Для себя я из этой ситуации сделал один вывод: если квартира имела быстрые перепродажи (а в приведенной ситуации продавец продал квартиру в апреле 2004 года, а следующая сделка состоялась в мае 2004 года), чтобы мне не рассказывали о мотивах и причинах быстрой перепродажи, я дам отрицательное заключение, даже если по документам все чисто».

Адвокат, директор компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Слободянюк: «Как защитится? Опять же обращаться к грамотным специалистам. В сертифицированные фирмы члены АРСП. К сожалению одного юриста будет мало. Нужен и специалист риэлтор, который имеет большую практику и юрист. Риэлтор оценивает квартиру с точки зрения риэлторской практики, юрист - с точки зрения законности сделок. Причем юрист, должен быть специалистом права именно в области недвижимости. Почему? Все очень просто. Например, юрист не связанный со сделками с недвижимостью, может не знать, что в период с 1992 по 1995 годы можно было приватизировать жилье без участия несовершеннолетнего. Несовершеннолетний после достижения им 18 лет имеет еще 3 года для расторжения договора приватизации и включения в число собственников. Был период, когда детей прописывали в другое место, затем приватизировали квартиры без участия несовершеннолетнего, тем самым лишая его законной доли в квартире. Это уже середина 2000 годов  и т.д. Такие сделки так же можно расторгать. Это известно не каждому юристу, но об этом должен обязательно знать риэлтор практик. К сожалению, я стакивался с незнанием этих проблем даже в крупных агентствах с серьезной юридической поддержкой. У нас этой проблемой (подбор чистой квартиры) одновременно занимается и риэлтор и юрист. В результате за время работы у нас не было проблем с законностью сделок».

Генеральный директор агентства недвижимости «Динас», вице-президент «Гильдии Риелторов» Юрий Сергеев: «Я бы к словам добросовестный приобретатель добавил бы еще одно определение – приобретатель должен быть не только добросовестным, но и разумным. Вот в этом случае опасность покупки квартиры после «черных риэлторов» ему не грозит. А разумность его должна заключаться в следующем – он должен осознавать, что сделки с недвижимостью не зря считаются во всем мире одним из самых сложных видов коммерческих сделок и с успехом их провести могут только хорошие специалисты. Не хочу хвастаться, но так уж получилось, что за 17 лет работы нашего агентства у нас не пострадал ни один покупатель. Поймите, это не реклама нашей фирмы –  есть такие же фирмы у нас в городе, которые работают давно и успешно. И это хорошо известно, в том числе и мошенникам и бандитам. И они прекрасно знают, что в таких фирмах любая подозрительная сделка при необходимости будет проходить доскональную проверку. Поэтому к нам они просто не обращаются. И разумный покупатель, зная какими деньгами он рискует, точно так же может узнать всю интересующую его информацию о надежности той или иной фирмы и сделать соответствующий выбор. Ну, а если, человек по тем или иным причинам не хочет делать разумный выбор – это его право быть обманутым. По-человечески я таким людям даже сочувствую, но выбор они сделали сами».

Как видите, способы защиты от мошенников, по мнению наших экспертов  все же существуют. Но все эти способы не могут служить абсолютной защитой. И до тех пор, пока она не появятся, будут страдать и покупатели таких квартир, и самое главное, бандиты будут бивать их владельцев. В корне эту проблему вряд ли удастся решить до тех пор, пока не появятся государственные гарантии покупателям, как это принято во многих странах Западной Европы, либо не будет введена система обязательного страхования сделок с недвижимостью, как это сделано в США. Только в этом случае криминал на рынке недвижимости останется не у дел, рынок недвижимости можно будет назвать действительно цивилизованным, перестанут погибать незащищенные владельцы квартир, а мы с вами сможем спокойно и без риска покупать себе жилье по вкусу.