Идеальный заемщик для банка - это взрослый человек 35-40 лет, работающий в коммерческой организации на хорошей должности, получающий большую зарплату, имеющий жену и детей. Но все люди разные. Каждый заемщик - это совокупность человеческих и профессиональных качеств. Некоторые из них банкиры считают плюсами, а другие - минусами. Кому из заемщиков банки могут не выдать ипотечный кредит?

ТРИ ОГРАНИЧЕНИЯ

1. Возраст. При ипотеке это играет ключевое значение. Кредит выдается на долгий срок. А на пенсию люди выходят в 55 и 60 лет соответственно. В этот период доходы резко снижаются. Поэтому банки раньше ограничивали срок кредита пенсионным возрастом. Сейчас некоторые организации пошли навстречу клиентам. Они продлевают срок полной отдачи кредита до возраста 65 или даже 75 лет (Сбербанк). Тем не менее возраст является одним из основных факторов, который может повлиять на одобрение ипотечного кредита. В выигрыше «золотая середина». А вот возможность получить в долг на покупку жилья меньше у совсем молодых и у тех, кто скоро выйдет на пенсию.
2. Доход. Естественно, чем больше вы получаете, тем более вы интересны банку как клиент. И желательно, чтобы ваши доходы были подтверждены официальной справкой (по форме 2-НДФЛ). Минимальное значение банки, как правило, не используют. Обычно формула расчета довольно проста. Считается, что на ипотеку семья может тратить не более 50% от своего дохода ежемесячно. Из этих характеристик банк и вычисляет, какую сумму он может выдать заемщику и на какой срок. Если этих денег все равно не хватает, потому что по сравнению со стоимостью недвижимости доходы очень низкие, банк будет вынужден отказать в кредите.
3. Волатильность заработков. Этот сложный термин обозначает, что у заемщика размер зарплаты меняется от месяца к месяцу. Например, если в доходах журналиста большую роль играют гонорары, то в один месяц он может хорошо поработать и получить много денег, а в другой может расслабиться и заработать копейки. При выдаче ипотеки банк будет измерять все по нижней планке. В зону риска в этом случае попадают те сотрудники, зарплата которых сильно зависит от бонусов или комиссионных. Это риэлторы, сотрудники турфирм, менеджеры по продажам. Кроме того, частные предприниматели и люди, работающие в сельском хозяйстве (эта отрасль очень сильно зависит от сезонных факторов).
4. Место жительства. Обычно банки дают кредиты на покупку квартир в тех регионах, в которых они работают. Так легче следить за заложенной недвижимостью. Поэтому московский банк вряд ли выдаст кредит на покупку квартиры где-нибудь в Самарской области. Для этого необходимо обращаться в местный банк либо в региональные отделения федеральных банков.

ПЛОХАЯ КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ

Естественно, получить ипотечный кредит сложно тем, кто успел испортить себе репутацию. Плохая кредитная история для многих россиян стала реальностью. Как говорят эксперты, банки отправляют сведения о просрочках в бюро кредитных историй в том случае, если заемщик забыл о платеже на срок более 5 - 10 дней. А если он систематически задерживает платежи, то такая информация точно появится в общей банковской базе. И в дальнейшем получить деньги в долг по хорошим ставкам для такого человека будет проблематично.
- Блин, опять из банка звонят, - моя знакомая выключает звук на телефоне и мы продолжаем гулять по Невскому проспекту. - Я кредит на отпуск почти год назад брала. Сумма небольшая - по три тысячи в месяц надо платить. А неделю назад я один платеж пропустила. Сейчас и так денег нет, жалко мне банку последнее отдавать. Вот зарплату получу и расплачусь!
О том, что такая мелочь может повлиять на ее кредитную историю, моя знакомая подозревает. Но это, как говорится, отдаленная и довольно туманная перспектива. А свои деньги банку отдавать нужно прямо сейчас. Такая недальновидность в будущем может дорого обойтись.
В целом, недобросовестных заемщиков разделяют на несколько категорий. Во-первых, они различаются по размеру просрочки. Одно дело - один раз забыть о платеже. Другое - делать это постоянно. И третье - пропасть из поля зрения банка на несколько месяцев и не выходить на связь.
Последняя категория, как правило, делится на две составляющие. Тех, кто целенаправленно не хочет отдавать долг, то есть по сути является мошенником. И тех, кто попал в трудную финансовую ситуацию, но побоялся в этом признаваться банку и решил вести страусиную политику: то есть сунул голову в песок, надеясь, что как-нибудь само рассосется. И для тех, и для других исход будет один - судебный процесс и навсегда испорченная кредитная история.

ЕСЛИ СУД, ТО ДЕЛО ПЛОХО

- Я сужусь с банком, - коллега на днях пришла пожаловаться на судьбу. - В кризис мне резко снизили зарплату. Я попросила реструктуризацию. Сначала на год мне банк дал «кредитные каникулы», а потом - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Но из-за всех этих отсрочек платеж у меня даже вырос. У меня нет таких денег.
Кредит ей выдали под 14,5%. На максимальный срок, но при этом с огромным платежом. Первоначального взноса практически не было.
- Я тогда очень много зарабатывала, поэтому на условия почти не смотрела, - как будто хвастается она, объясняя, почему такая высокая процентная ставка зафиксирована в договоре.
В итоге после двух отсрочек, которые посадили ее еще глубже в долговую яму, коллега захотела поступить по-хитрому. Ставки по вкладам опустились до самого низкого уровня (можно найти под 11 - 12%). Поэтому она предложила банку - вернуть все оставшееся тело долга, взяв кредит в другом банке. Естественно, в кредитной организации на такое не пошли. Когда коллеге шли навстречу в первый раз во время кризиса (хотя мог бы просто забрать квартиру и продать ее на открытом рынке), то в договоре появился пункт, по которому нельзя расторгать контракт с банком как минимум до 2015 года. Смысл в том, что во время «кредитных каникул» банк терпел убытки. И после возобновления нормальных платежей ему требуется 3 - 4 года, чтобы хотя бы их отбить.
Как говорят эксперты, самое последнее дело - пытаться тягаться силой с банками. Конечно, если ваши права были явно нарушены, то другого выхода нет. И кто прав, кто виноват - будет решать банк. Но любые разногласия лучше решать в досудебном порядке. Неизвестно, как решится судьба коллеги (возможно, она даже выиграет суд). Но кредит в другом банке ей вряд ли дадут. Никто просто не захочет связываться с сутяжницей. Такие клиенты попадают в самый «черный список» и расцениваются банками, как мошенники.
Ведь еще есть большая категория людей, которые изначально знают, что не будут полностью выплачивать кредит. Они пытаются найти лазейки в законодательстве, чтобы заполучить деньги, но при этом не отдавать долги. Естественно, в таких случаях банки направляют заявления в суд, и уже он принуждает нерадивых заемщиков в принудительном порядке вернуть деньги. После такого исхода дела практически ни одна кредитная организация не возьмет на себя риск сотрудничать с такими клиентами.

ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ

Десять способов попасть в «черный список» банка.
1. Пьянству - бой. В общем, если вы просите менеджера банка выдать вам кредит, но при этом источаете алкогольные пары либо явно находитесь под действием наркотика, то он запросто может внести вас в «черный список». Таковы должностные инструкции. Хотя это и произойдет лишь в том случае, если вы будете нарушать правопорядок.
2. Встречают по одежке. Абы кому деньги в долг не дадут. Если ваш внешний вид или состояние здоровья вызвало подозрения у банкиров, то они могут сразу сделать пометку, чтобы не давать вам кредит. Роль играют не только бумаги, доказывающие ваш доход (ведь их можно подделать), но и внешний вид, который обычно говорит сам за себя (хотя и может быть обманчивым).
3. Разговор на фене. Криминальное прошлое действительно ставит крест на кредитной истории. Банки не хотят связываться с людьми, у которых темное прошлое. При этом об этом могут судить не только отметки в паспорте либо данные службы безопасности банка. Принимая заявление от клиента, менеджер может заметить многочисленные наколки. Более того, если клиент часто использует ненормативную лексику и специфический тюремный жаргон, то кредита ему точно не видать.
4. Работа мошенников. Бывает так, что поддающихся влиянию людей убеждают взять на себя кредит аферисты. Типичный случай - когда потенциального клиента сопровождает «друг», «внучка», «брат». Если менеджер заметит, что в процессе заполнения анкеты на получение кредита на клиента оказывают давление, то кредит ему не дадут. Ведь в этом случае ясно, что человек не понимает, что берет в долг огромную сумму денег, которой потом планируют распорядиться мошенники.
5. Ошибки в анкете. Если при заполнении своих данных потенциальный заемщик неоднократно допускает ошибки. Например, в номере паспорта или в другой значимой информации, то банки расценивают такое поведение как умышленное мошенничество. Одна ошибка ничего не значит, а вот вторая уже приведет к тому, что этот человек попадет в «черный список».
6. Проверка памяти. Менеджер специально диктует клиенту его номер с ошибкой. Если в ответ на это человек, соглашается, что номер произнесен верно, то такой клиент автоматически считается неблагонадежным. Тут нужно пояснить: речь идет о намеренном сокрытии данных, а не о невнимательности. Законопослушный клиент всегда различит ошибку в своем номере телефона или перепроверит, прежде чем подтвердить.
7. Ложь о себе. Александр Иванович Корейко из «Золотого теленка» Ильфа и Петрова вряд ли прошел бы этот тест. К примеру, если бы указал, что дома у него лежат два чемодана денег, но одет он при этом очень и очень скромно. Другими словами, если человек по документам проходит как директор в крупной компании и имеет очень высокую зарплату, но выглядит при этом как бомж и говорит с ошибками, то в банке, естественно, заподозрят неладное (то есть, скорее всего, у него липовая справка 2-НДФЛ). Так что идти оформлять ипотечный кредит прямо с дачи или похода не стоит. В банке могут не понять.
8 Разная подпись. Если потенциальный заемщик подписывается иначе, чем в паспорте. Либо когда на разных документах стоят принципиально отличающиеся друг от друга подписи. Формально поводом для включения в «черный список» это не является, но сотрудники службы безопасности будут пристальнее проверять такого заемщика на предмет соответствия действительности приведенных им данным.
9. Подлинность документов. К примеру, если заемщик отдает на оформление паспорт, у которого истек срок годности. Либо если клиент предоставляет фальшивые документы. Естественно, в бюро кредитных историй такая информация попадает только в том случае, если по результатам проверки подтвердится, что документы действительно фальшивые.
10. Втирание в доверие. Если вам приглянулась (или приглянулся) менеджер банка, не стоит сразу же стараться с ней (ним) подружиться. Это воспринимается как попытка втереться в доверие к сотрудникам банка. Данные о таких клиентах тоже вносят в «черный список». А вдруг вы хотите использовать эту дружбу в сомнительных целях?! Поэтому лучше сначала оформить кредит, а потом приглашать на свидание привлекательную сотрудницу по работе с физлицами.

СЛОВАРИК «КП»

- Кредитная история - систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентирована законодательством.
- Кредитное бюро - специализированная коммерческая организация, которая аккумулирует сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранит эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляет новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщика. На Западе первые кредитные бюро были созданы в конце 19 века, в России закон о кредитных историях появился совсем недавно - в конце 2004 года. Тогда же и появились первые БКИ.

РЕЗЮМЕ

- В «черный список» лучше не попадать. Особенно если речь идет о маленьком потребительском кредите. Такая оплошность в будущем может слишком дорого вам обойтись. К примеру, когда вам понадобится брать квартиру в ипотеку, то в хороших банках вам могут отказать либо предложить не очень выгодные условия.
- Если у вас возникли проблемы с выплатами по ипотеке, не стоит прятаться от банка. Он вас все равно найдет. Тем более что квартира находится в залоге у кредитной организации. Лучше как можно раньше известить об этом банк. И вместе искать пути выхода из тяжелой финансовой ситуации. Их может быть несколько: либо реструктуризация (кредитные каникулы или увеличение срока займа), либо продажа квартиры. Во втором случае вы начнете жизнь с нуля (либо после реализации жилплощади у вас останется некоторая сумма денег). Но это все равно лучше, чем закапывать себя с головой в долговую яму «благодаря» пеням и штрафам.
- При этом универсальный совет - иметь финансовую подушку безопасности. К примеру, если вы в месяц зарабатываете 50 тысяч рублей, то на депозите в банке у вас должно лежать не менее 300 тысяч рублей. В этом случае, даже если вы потеряете работу, то накоплений вам хватит на полгода спокойной жизни. За это время вы сможете решить свои финансовые проблемы и при необходимости договориться с банком.

Источник Realto.ru